Il s'agit au départ d'une escroquerie : des banques, et leurs intermédiaires, font signer à des gens, pas toujours éduqués, mal protégés et réputés naïfs, des prêts plombés illisibles et incompréhensibles en quelques minutes et sans explications. Comme en France les documents font des dizaines de pages d’une rédaction absconde et ennuyeuse ; seulement aux Etats-Unis les conditions particulières sont plus particulières qu’en France.

Mais L'arroseur est arrosé: trop de prêts pourris furent contractés. Si le nombre de ces escroqueries ne s’étaient pas additionnées avec des prêts pourris contractés par des classes américaines moyennes, attirées comme en 29 par des gains rapides et irraisonnées, en plus, en haut d’un cycle naturel immobilier, les premiers détenteurs de ces dettes auraient gagner le jackpot.
Seulement voilà les risques ne furent ni calculés, ni dilués, ni surtout contrariés par les « experts ». Mais ils furent titrisés (d'où l'internationalisation de la crise). J'ai certainement d'ailleurs dans mes placements et ceux proposés à mes clients des supprimes; certes en moins grandes proportions que les clients des grandes banques françaises n'en ont, dans la mesure où nos objectifs commerciaux restent corréler au conseil et à l'exigence de "qualité de notre clientèle" (portefeuille).

Si la Fed avait compris ce qui se déroulait, elle aurait sans doute racheté immédiatement les créances douteuses des banques concernant les prêts hypothécaires des ménages les plus vulnérables SEULEMENT. Ces classes moyennes qui travaillent sans filet ne peuvent faire l’économie ni d’un toit, ni d’une mutuelle santé,…Sans cela ils deviennent moins productifs, et c’est les Etats-Unis qui deviennent moins compétitifs. De plus ces maisons vidées de leurs occupants sans repreneurs (puisque les banques ne peuvent plus prêter et que ceux qui disposeraient de placements mobilisables se retrouvent avec des placements pourris) sont destinées à finir à la casse : additionnons la guerre en Irak et nous assistons de la part de la plus grande puissance à une formidable destruction de richesse. Mais c’est trop tard. Et la Fed intervient à un moment impossible. Il est impossible de faire aujourd’hui ce qu’il fallait faire hier.

Vous ajoutez à cela des spéculations sur les matières premières, des catastrophes écologiques (aujourd’hui difficilement indemnisables par des assureurs en difficultés), et la présence d’une élite internationale corrompue (au moins moralement), intouchable et vous obtenez des banqueroutes, aux Etats-Unis d’abord…

Je pense aussi que le pays au monde qui sera le moins touché par tout cela restera la France. Pourquoi ? Grâce aux français eux-mêmes ; est-ce un vieux fonds catholique ou le rationalisme réputé implacable de notre peuple qui fait que ceux-ci dans leur grande majorité préfèrent des placements sécurisés avec des gains décents à des fonds risqués et immoraux ? Nos français ont connus plutôt que les autres les petites expériences financières désastreuses avec le système de Law dans les années 1720. Le hic est chez nous le manque de courage politique qui fait que c’est l’instant de prendre des mesures qui ne le seront pas : des réformes.

Et puis nos français préfèrent dans leur grande majorité des prêts à taux fixes à des taux variables, avec la Loi Scrivner, et les frais annexes de mutation (impôt sur les plus-values, frais de notaires, l’exigence de normes de toutes sortes….) ont été contenues les hausses des prix de l’immobilier. L’achat d’immobilier en France par les étrangers est l’un des facteurs artificiels de hausse. Que l’immobilier double tous les 10 ans ne m’étonne guère. Cependant une partie de cette hausse à été importée. Aussi je crois qu’AUJOURD’HUI A NICE LE MARCHE EST TROP HAUT DE 15 % ; c'est-à-dire que les VRAI vendeurs ont des exigences en matière de prix qui dépassent de 15 % les moyens des acheteurs. Mais seulement 15 % des vendeurs sont tenus de vendre, aujourd’hui.

De plus lorsque l’on dispose d’un livret A rempli et de sa Résidence principale, on continue d’investir dans ce que l’on comprend, dans la Pierre. Avec les indélicatesses générées par les Lois de défiscalisation immobilière, on préfère investir dans des endroits sûrs et plaisir, comme la Côte d’Azur.

Résultat : A Nice, ce n’est pas les prix qui baissent, malheureusement, mais les quantités de transaction au grand dam des Agents immobiliers, des notaires, des collectivités locales, de l’Etat….d’où l’apparition d’une conjoncture immobilière morose. Ce qu’il faudrait c’est une correction du marché nette et rapide sans quoi celle-ci sera longue et lente : ce qui aura l’avantage de diminuer le nombre d’agents immobiliers mais l’inconvénient de contribuer un peu plus à un ralentissement économique.

Auteur de cet article : Nicolas ZAHAR - Gestion de Patrimoine - Agent Immobilier - Expert FNAIM