De la méthode par les revenus ou les capitaux

De la méthode par les revenus ou les capitaux

Pour évaluer un bien, nous disposons de plusieurs méthodes et d'outils performants (une méthode pour appartement, plusieurs méthodes de comparaison, des méthodes de revenu ...etc).
Exemple d'évaluation :
  • dans un quartier intermédiaire (a) (milieu musicien, Roquebillière, Pastorelli, bas Lépante …)
  • dans un immeuble de standing standard (b)
  • un appartement de type 3 pièces de 60 m² en bon état général en étage moyen (c)
  • avec des prestations standards (c’) (cave, balcon, expo SEO, cuisine …)
    ...le type même de l’appartement standard médian d’une ville comme Nice (a’)
Le couple risque/rendement pour ce type de bien serait parfaitement comparable à tout autre produit de placement financier, immobilier ou autre (e)

Dans le contexte économique général d’aujourd’hui (f), le rendement moyen standard est de 5% pour un loyer de 800 € AUJOURD’HUI.
L'évaluation de ce bien résulte alors de la division des loyers annuels par le rendement, soit 9.600 € / 0,05 = 192.000 €.
Soit environ 3.000 € le m², prix de la cave déduit.
La méthode utilisée ci-dessus peut tout à fait être recoupée avec celle par la comparaison ...à condition de comparer avec des biens qui sont sous compromis, et non avec les annonces immobilières qui inondent le marché à tous les prix, souvent sans fondement.

Le marché actuel étant baissié, et sachant que l’on maitrise les variables a, b, c, d, e, f (notez que la variable f connaît de telle volatilité d'importance que ca pondération tend à croitre).

Le couple risque/rendement d'un appartement à l’Ariane est de 15 % de rentabilité, compte tenu du risque (du Hedge fund), à Franck Pilate, ce couple est de l'ordre de 2 % (du monétaire).

Avec ces deux méthodes, nous parvenons à démontrer le bienfondé d'un prix, autant auprès du vendeur qu'auprès de l’acheteur.

'Notre' prix ainsi démontré assoit le mandat et conforte ainsi la vente ...en justifiant au passage notre commission et notre raison d'être de Professionnel de l'immobilier ...plutôt que le « j’ai 20 ans d’immobilier », trop souvent annoncé.
Auteur de cet article : Nicolas ZAHAR - Gestion de Patrimoine - Agent Immobilier - Expert Immobilier - Ingénieur Financier